전세 보증금 보호법, 제대로 알고 보증금 지키는 5가지 핵심 포인트

“보증금 날리기 싫다면 이 조항만은 꼭 기억하세요”

“전세 계약 전 확인해야 할 법적 절차, 한눈에 보기”

전세 계약을 앞두고 "이 계약, 안전한 걸까?"라는 걱정해보셨죠?

실제로 많은 세입자들이 임대차보호법에 대해 잘 모르거나, 일부 조항만 알고 넘어가는 경우가 많습니다.

오늘은 헷갈리기 쉬운 전세 보증금 보호 관련 법령을 정리하고, 실제로 보증금을 지키기 위해 어떤 절차를 밟아야 하는지 알려드립니다.

1. 전입신고 + 확정일자 = 법적 우선순위 확보

가장 먼저 챙겨야 할 것은 전입신고와 확정일자입니다.

이 두 가지가 갖춰져야 보증금에 대한 우선변제권이 인정됩니다.

즉, 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있다는 뜻이죠.

계약 후 즉시 동주민센터에서 처리하세요. 요즘은 정부24에서도 확정일자 신청 가능합니다.

2. 임대차보호법상 '대항력'의 의미

‘대항력’이란 말, 어렵게 느껴지죠?

간단히 말해, 세입자가 “나는 이 집의 정당한 임차인이며, 내 보증금을 보호받을 권리가 있다”고 주장할 수 있는 법적 힘입니다.

대항력은 전입신고를 완료한 날부터 발생하며, 이후 등기부등본에 명시된 채권자보다 우선할 수 있습니다.

3. 전세사기 막는 최소한의 장치: 전세보증보험

법적 보호와 별도로, 현실적으로 보증금을 돌려받기 위해선 보증보험 가입이 필요합니다.

전세보증보험은 세입자가 전입신고, 확정일자를 받은 상태에서만 가입할 수 있으며, HUG, SGI서울보증 등이 제공합니다.

보험료는 보증금의 약 0.1%~0.2% 수준이며, 사고 발생 시 보험사가 대신 보증금을 지급합니다.

4. 계약 전 반드시 등기부등본 확인

등기부등본은 전세 계약 전 확인해야 할 가장 기본적인 서류입니다.

건물 소유주가 실제 임대인인지, 근저당이나 가압류가 설정되어 있지는 않은지 반드시 확인해야 합니다.

등기부등본은 인터넷등기소 또는 주민센터에서 누구나 열람 가능하며, 수수료는 약 700원입니다.

5. 2023년 개정사항 요약: 전세사기 특별법 포함

2023년 6월, 전세 사기 피해자가 급증하면서 전세사기 특별법이 제정되었습니다.

이 법은 전세사기로 확정된 피해자에게 임시주택 제공, 긴급 주거비, 대출 상환 유예 등을 지원합니다.

신청은 LH, 지자체, 국토부 홈페이지에서 가능하며, 일정 요건을 충족해야 합니다.

✅ 핵심 Q&A

Q1. 확정일자는 반드시 받아야 하나요?

예. 확정일자를 받아야 우선변제권이 인정되며, 보증금 반환 시 큰 차이가 납니다.

 

Q2. 대항력과 확정일자는 뭐가 다른가요?

대항력은 전입신고 기준, 확정일자는 날짜 기준의 보호입니다. 둘 다 있어야 최상의 법적 보호를 받습니다.

 

Q3. 법으로만 보호받을 수 있나요?

현실적으로는 보증보험 가입, 등기부 확인, 계약서 검토 등을 병행해야 안전합니다.