전세 보증금 반환 안 해주는 집주인, 이렇게 해결하세요 [법적 절차 총정리]

 

“세입자를 위한 전세 보증금 반환 대응 가이드”

“보증금 반환 안 해주는 집주인, 이렇게 소송으로 돌려받자”

 

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 곤란했던 적 있으신가요? 저 역시 몇 년 전, 집주인이 "새 세입자 들어와야 준다"며 돌려주지 않아 긴 시간 동안 스트레스를 겪었습니다. 결국 보증보험과 법적 절차를 통해 해결했는데요. 오늘은 실제 사례와 함께 **전세 보증금 반환을 받는 법적 절차**를 정리해 드립니다.

1. 전세 보증금 반환 지연, 어떤 상황일까?

집주인이 보증금을 돌려주지 않는 이유는 다양합니다.
① 매도 지연
② 신규 세입자 미확보
③ 재정난 또는 고의적 지연 등입니다.

하지만 어떤 사유든 **전세 계약이 만료된 시점에는 법적으로 반환 의무가 있습니다.**
임차인은 계약 만료일 다음날부터 지연이자를 청구할 권리가 생기며, 반환이 지연되면 소송도 가능합니다.

2. 실제 사례: 보증금 7천만 원 돌려받은 30대 직장인 A씨

서울에 거주 중이던 A씨는 계약 만료 후 두 달이 지나도 보증금을 돌려받지 못했습니다. 집주인은 연락을 피하고, 부동산에서도 해결이 어렵다고 했죠. A씨는 바로 **전세보증금반환보증에 가입**해 보증금을 먼저 지급받고, 나중에 보험사가 집주인에게 구상권을 행사하도록 했습니다. "적극적으로 움직였기에 손해를 피할 수 있었다"는 A씨의 말처럼, **사전 보험 가입이 핵심 포인트**입니다.

3. 전세 보증금 반환 절차: 단계별 정리

① **내용증명 발송**: 반환 요구 내용 명시, 등기우편 권장
② **임차권등기명령 신청**: 점유 없이 반환 청구 가능
③ **소송 또는 전세보증금반환보증 청구**
④ **법원 판결 후 강제집행 가능**

이 중 임차권등기명령은 세입자가 급히 이사 나가야 할 때 반드시 필요한 절차입니다.
보증보험에 미리 가입하면 이 모든 과정이 간편해지니, **전입신고와 확정일자 후 가입을 권장**합니다.

4. 전세보증금반환보증: 가입 조건과 보험사 비교

▶ 가입 조건: 전입신고, 확정일자 완료 + 잔여 계약기간 최소 1개월
▶ 보증기관: HUG, SGI서울보증, HF한국주택금융공사 등
▶ 보험료: 평균 보증금의 0.1~0.15% 수준 가장 널리 알려진 HUG는 빠른 지급과 공공기관의 안정성이 장점입니다.
     반드시 계약 초기 단계에서 가입 여부를 체크 해두는 게 좋습니다.

5. 결론: “세입자가 먼저 움직여야 보증금을 지킨다”

대부분의 세입자들은 "집주인이 알아서 해주겠지" 하고 기다리다 피해를 봅니다.
하지만 지금은 정보를 아는 사람만 보증금을 온전히 지킵니다.

① 계약 직후 보증보험 가입
② 반환 지연 시 내용증명 발송
③ 필요 시 임차권등기와 소송 진행

이 세 가지만 기억해도 피해를 최소화할 수 있습니다.

✅ 핵심 Q&A

Q1. 전세보증금반환보증에 가입 안 하면 소송 말고 방법 없나요?
A. 임차권등기명령을 활용하면 점유 없이도 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

Q2. 집주인이 파산하면 보증금 못 돌려받나요?
A. 일반 채권자보다 우선순위가 낮아질 수 있으나, 보증보험 가입자라면 보험사로부터 먼저 지급받을 수 있습니다.

Q3. 반환소송 걸면 얼마나 걸리나요?
A. 3~6개월 정도 소요되며, 임차권등기와 병행하면 입주 시점과 무관하게 진행할 수 있습니다.